전세와 월세, 무엇이 다른가요?

  • 전세: 큰 보증금을 맡기고 매달 집세는 내지 않아요. 계약이 끝나면 보증금을 돌려받아요.
  • 월세: 보증금을 조금 맡기고 매달 집세를 내요.

어느 쪽이든 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 가장 중요해요. 해외에 오래 있다 오면 한국 집 계약 방식이 낯설 수 있으니, 아래 순서대로 하나씩 확인하세요.

계약 전에 확인할 것

1. 등기부등본

집의 주민등록등본 같은 서류예요. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있어요. 중개사가 보여주는 것만 보지 말고 직접 떼어 보세요.

  • 갑구: 진짜 주인이 누구인지, 압류나 가압류가 걸려 있지 않은지
  • 을구: 집을 담보로 빌린 돈(근저당)이 얼마나 있는지

집에 걸린 빚과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 가까울수록 위험해요. 그리고 계약하는 날과 잔금 치르는 날, 두 번 다시 떼어 보세요. 그 사이에 빚이 새로 생기는 경우가 있어요.

2. 집주인 본인 확인

등기부등본의 소유자와 계약하러 온 사람의 신분증이 같은지 확인하세요. 대리인이 왔다면 집주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하고, 집주인과 직접 통화해 보세요.

3. 건축물대장

정부24에서 볼 수 있어요. '위반건축물'로 표시되어 있거나, 주거용이 아닌 건물(근린생활시설 등)이면 대출이나 보증보험이 안 될 수 있어요.

4. 보증금 반환보증 가입이 되는지

전세라면 계약 전에 주택도시보증공사(HUG) 같은 기관의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 미리 알아보세요. 집값에 비해 전세금이 너무 높으면 가입이 거절될 수 있어요. 가입이 안 되는 집이라면 한 번 더 생각해 보는 게 좋아요.

계약서에 넣으면 좋은 문구 "잔금일까지 집주인은 새로운 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다", "전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다" 같은 특약을 넣어 두면 안심이 돼요.

계약 후 바로 할 일

전입신고와 확정일자

이사하면 14일 이내에 전입신고를 해야 하지만, 보증금을 지키려면 이사 당일 하는 게 가장 좋아요. 전입신고를 하고 실제로 들어가 살면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리예요.

확정일자도 꼭 받으세요. 집이 경매로 넘어갔을 때 순서에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 근거가 돼요. 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.

주택 임대차 신고 (30일 이내)

아래 조건에 해당하면 계약한 날부터 30일 이내에 신고해야 해요.

  • 보증금이 6천만 원을 넘거나, 월세가 30만 원을 넘는 계약
  • 경기도를 제외한 군 지역은 대상이 아니에요.

4년 동안의 계도기간이 끝나서 2025년 6월 1일 이후 맺은 계약부터는 늦게 신고하면 2만 원에서 30만 원의 과태료가 붙어요. 신고하면 확정일자도 함께 부여되니, 한 번에 처리하면 편해요.

외국 국적이라면 외국 국적 동포나 외국인은 주민등록 전입신고 대신 거소신고나 체류지 변경신고를 해요. 보증금을 지키는 방법이 조금 다를 수 있으니, 계약 전에 대한법률구조공단(☎ 132)이나 중개사에게 꼭 확인하세요.

관련 공식 사이트

출처

이 글은 아래 자료를 2026.10.03에 확인해서 정리했어요.

이 글은 일반적인 안내예요. 제도와 필요한 서류는 신분·체류자격·기관에 따라 다르고 바뀔 수 있으니, 중요한 일은 해당 기관에서 최신 내용을 꼭 확인해 주세요. 바뀐 내용을 발견하면 알려주세요.

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